Hírek
2011. Augusztus 30. 07:25, kedd |
Belföld
Forrás: OrientPress
Csapdában a jól fizető hitelesek
Több ezer, a frankhitelt a jelenlegi szinten is pontosan fizető ügyfél ragadt az ingatlanban, pedig költözne, ha tehetné áll a Duna House ingatlanközvetítő szakértői jelentésében.
A mindenki által látható problémát, amely a teljes gazdaságra kiterjed a rosszul, vagy fizetni egyáltalán nem tudó frankhitelesek okozzák. Ezt orvosolni kell és az elmúlt hónapok eseményei bizonyítják, hogy a kormány mindent megtesz, hogy enyhítse a bajt.
Indokolt lépés volt a CHF jelzáloghitel tiltása abból a megfontolásból, hogy csökkentse a frank, mint menekülő deviza kilengés okozta kitettségét a lakosságnak. A tűzoltásnak azonban van olyan hozadéka, amivel eddig senki nem foglalkozott, mégpedig az, hogy azok a csendes, pontosan fizető frankhitelesek, akik szívesen költöznének, „bent ragadtak” az ingatlanjukban. Az ok egyszerű: csak nagyon körülményes jogi procedúrával, némi szerencsével és számtalan bizalmi tényező beiktatásával lehet új ingatlanra átvinni a hitelfedezetet, vagyis szinte sehogy.
A jelenleg létező jogi megoldást is kevesen ismerik, még ügyvédi körökben is. Nyilván az ügyfél a problémájával elsőnek a bankjához fordul, ahol nem feltétlenül ismerik a lehetőségeket, s valljuk be nem is igazán áll érdekükben a folyamat, hiszen új hitelfelvétel nem történik, csak fedezetcsere. Nézzük, hogy kisebb és nagyobb lakásba költözésnél mi volna a logikus eljárás. Ha egy tulajdonos kissebbe költözne költségracionalizálás céljából, akkor az értékesítés és vétel közti különbözetet befizetné a banknak, amely az új lakásnak megfelelő, már csökkentett fedezettel vezetné tovább a csökkentett hitelt.Nagyobb lakásba költözés esetén, ha rendelkezik a tulajdonos a többlettel,(amennyivel többe kerül a nagyobb lakás,) akkor a bank ugyanazt a hitelt egy másik, immáron magasabb ingatlanra terhelhetné át. Az adós költözhetne egy nagyobb lakásba, szabad tőkét felhasználva úgy, hogy nagyobb kockázatot nem vállalna a hitelével, a bank pedig nagyobb fedezetet kapna ugyanarra a hitelre.
Az ügylet kettő adásvételből áll össze: a meglévő lakást is el kell adni, illetve az újat megvásárolni. Az első lakás eladásánál azonnal felmerül a kérdés: hogyan kerüljön sor a tehermentesítésre? Az első lakás vevője számára ugyanis biztosítani szükséges a jelzálogjog törlését a kifizetés esetére, a második adás-vétel esetében pedig az eladó szeretné biztonságban tudni, hogy a vételárat megkapja. A problémát elsősorban az okozza, hogy a jelenlegi törvények szerint csak úgy van lehetőség fedezetcserére, ha a tulajdonos nevén van az a két lakás, amelyek közt a fedezetcserét szeretné lebonyolítani. Kevés adósnál áll elő az a lehetőség, hogy önerőből vegyen egy másik lakást és utána átterhelje a fedezetet, mielőtt a régit eladná. Mégis jelen lehetőségek között valahogy azt az ideális állapotot kellene elérni, hogy az eladandó lakás még-, a megvásárolandó pedig már a költözni vágyó tulajdonában legyen. Ez jelenleg csak nagyon körülményes jogi procedúrával (és rengeteg papírmunkával) kiküszöbölhető probléma.
Mindkét adásvételben szereplő feleket először is ajánlott egy asztalhoz ültetni és a két tranzakciót egy jogi körben kezelni, mert ha a rendszerben bármilyen hézag keletkezik, valakinek hatalmas kockázatot kell vállalnia. Lehetőség szerint az első adásvételi szerződés vevője a teljes vételárat helyezze ügyvédi letétbe, melyből a második adásvételi szerződés vételára annak eladóját illeti meg. (Fontos, hogy a letétbe helyezett összeg elérje a második adásvételi szerződés vételárát, ellenkező esetben a második adásvételi szerződés vevője - aki egyben az első adásvételi szerződés eladója – ki kell, hogy egészítse azt.)
Ezen túlmenően az ügylet másik alapköve a bank, mint a jelzálogjog jogosultja. Neki kell nyilatkozni arról, hogy a megvásárolandó ingatlan alkalmas a fedezetcserére és ha a megvásárolandó ingatlanra a vevő tulajdonjoga bejegyzésre kerül, akkor a terhet átjegyzi az új lakásra. A szükséges összeg letétbe helyezése, illetve a banki nyilatkozat megléte esetén a második adásvételi szerződés vevőjének (aki egyben az első adásvételi szerződés eladója) tulajdonjoga a megvásárolandó ingatlanra bejegyzésre kerül, mely esetre – a fent említett banki nyilatkozat alapján – a bank átvezeti a jelzálogjogot az első lakásról a második lakásra. Ezt követően kerülhet bejegyzésre az első lakás vevőjének is a tulajdonjoga. Az ügyvédi letétből ezt követően szabadul fel a második adásvételi szerződés eladója javára az őt megillető vételár. Amennyiben a tulajdonjog, illetve jelzálogjog átjegyzése elmaradna, a letétbe helyezett összeg az első adásvételi szerződés vevőjének visszajár, vagy a jelzálogjog törlésére fordítható.( Arra is van példa, hogy a hitelező pénzintézet különíti el a tehermentesítéshez szükséges összeget egy óvadéki számlán.)
Arra a nem várt esetre, ha a második lakáson a tulajdonjog átvezetésre kerül, azonban az eladó a vételárát mégsem kapná meg, javasolt egy olyan speciális tartalmú adásvételi szerződés felbontásáról szóló megállapodás aláírása és az aláírással egyidejű letétbe helyezése, mely alapján a második lakás tulajdoni viszonyai visszaállíthatóak. Jelentősen bonyolítja a fent vázolt folyamatokat, amennyiben a teljes vételár letétbe helyezésére nincs lehetőség, vagy a második lakás is terhelt, illetve az első lakás vevője részben banki hitel igénybevételével kívánja megfizetni a vételárat.
OrientPress Hírügynökség
Ezek érdekelhetnek még
2024. November 07. 08:05, csütörtök | Belföld
Soha nem látott diplomáciai találkozó lesz Budapesten
Új európai stratégiára lesz szükség Ukrajna kapcsán, miután kedd éjjel, szerda hajnalban republikánus győzelem született az Egyesült Államokban - mondta a miniszterelnök szerdán a Türk Tanácsban elmondott beszédében.
2024. November 07. 08:00, csütörtök | Belföld
Orbán Viktor átvette a Türk Világ Legfelsőbb Rendje díjat
Ebben az évben Orbán Viktor miniszterelnök vehette át a Türk Államok Szervezete (TÁSZ) csúcstalálkozója alkalmából odaítélt \"a Türk Világ Legfelsőbb Rendje\" kitüntetést -
2024. November 07. 07:59, csütörtök | Belföld
Rétvári Bence: az idei évre még közel 5500 időpont foglalható urológiai vizsgálatra az EgészségAblak applikációval
Az ingyenesen letölthető EgészségAblak applikációval az idei évre még közel 5500 időpont foglalható urológiai vizsgálatra
2024. November 06. 07:44, szerda | Belföld
Orbán Viktor: Ez már a zsákban van!
Orbán Viktor már biztosnak érzi Donald Trump és a republikánusok győzelmét az amerikai választásokon.